Værdiansættelsesmetoder og fair market value

Forenklet er aktivmetoden lig med den samlede værdi af ​​virksomhedens aktiver. De materielle aktiver er ofte ret simple at værdiansætte, da de kan sammenlignes med lignende aktiver på markedet og så vurderes afskrivningerne herudfra. Omvendt er det svært med de immaterielle aktiver, som er mere komplicerede at værdiansætte. Anlægsaktiver, såsom maskiner og produktionsudstyr, afskrives normalt i et hurtigere tempo end den faktiske værdiforringelse. Dette medfører derfor ofte, at den værdi som fremgår af balancen, ikke afspejler den faktiske markedsværdi eller dagsværdi. Afhængigt af omstændighederne kan det både give for høje værdiansættelser, men også for lave.

Likvidationsvurderingsmetoden er en underkategori til aktivmetoden. Forenklet kan likvidationsvurderingsmetoden beskrives som et scenarie, hvor det er blevet almen kendt, at virksomheden befinder sig i en økonomisk krise og står over for rekonstruktion eller konkurs. Potentielle købere vil så med stor sandsynlighed forsøge sig med et urimeligt lavt bud, hvis de ved, at de sidder med de “gode kort” på hånden ved forhandlingsbordet. Hvis der allerede er begæret en konkurs, sidder du på den anden side ved forhandlingsbordet og skal nærmest tvangssælge din forretning. Et andet almindeligt anvendt nedslag er; rabat på grund af mangel på omsættelighed – hvilket henviser til at det er vanskeligt at sælge det pågældende aktiv hurtigt. Måske på grund af manglende købere eller fordi det er et lille marked. Der er en hel branche inden for dette område, som kaldes for ”Foreclosure investing”. Likvidationsvurderingsmetoden bør typisk ikke anvendes, når en virksomhedsvurdering foretages som ​​”fair value”, men kun når der er tale om ”fair market value” – på dansk; dagsværdien.

ROI-metoden er en af de mest brugte modeller inden for værdiansættelse af virksomheder. Metoden bruges oftest af investorer, når det drejer sig om risikokapital (også kaldet private equity). Forenklet går metoden ud på at vurdere det afkast en pågældende investering vil give. Sammenholdt med modellen drages der ofte paralleller mellem hvor likvid investeringen er og så det forventede afkast fra alternative investeringer med samme risiko – eksempelvis det gennemsnitlige markedsafkast. På den måde kan man lave en risk/reward vurdering, og ofte har en ikke-børsnoteret virksomhed en bedre risk/reward faktor end en gennemsnitlig indeksfond. Når ROI-metoden benyttes til værdiansættelse af virksomheden, er en del af processen at reformulere og normalisere resultatopgørelsen samt balancen. Det er den absolut mest krævende del af denne form for værdiansættelse.

Diskonteret pengestrøm er en underkategori til ROI-metoden. Helt forenklet fokuserer DCF-modellen på en diskonteringsrente og ud fra den, beregnes de forventede pengestrømme tilbage i tid gennem en tilbagediskontering. En nøglepointe ved DCF-metoden er, at penge i dag er mere værd end penge i morgen. Ved analyse og værdiansættelse af virksomheder efter denne metode, er det derfor oftest de virksomheder, som har bundet mindre kapital i forhold til indtjeningen, der bliver vinderne. Renten varierer afhængigt af risikoen. Ligesom hovedkategorien; ROI-metoden, er DCF-metoden meget anvendt blandt investorer og venturekapitalfonde. DCF-metoden anvendes sjældent ved værdiansættelse af mindre virksomheder, da det ikke vil skabe en positiv indvirkning på vurderingen. Omvendt er DCF-metoden god til større virksomheder eller start-ups, hvor fremtidens indtægter skal afspejles i virksomhedsvurderingen. I brancher hvor der er behov for at binde mange likvide midler i aktiver, vil DCF-metoden ikke være attraktiv at benytte.

Markedsmetoden bør anvendes, når virksomheden som skal værdiansættes f.eks. ejer erhvervsejendomme, eller når det drejer sig om værdiansættelse af virksomheder i bestemte typer brancher, hvor der foretages et stort antal salg af virksomheder. Derfor er markedsmetoden ikke nyttig i de situationer, hvor der ikke sker virksomhedssalg på et hyppigt niveau og samtidig lokalt. Dens anvendelse er derfor begrænset til meget få brancher. Markedsmetoden kan samtidig også påvirke den samlede vurdering af virksomheden. Nogle brancher har højere resultater pr. aktie, og nogle brancher har lavere resultater pr. aktie med denne metode. Der kan dog ofte drages paralleller blandt de brancher, der får en højere værdiansættelse pr. aktie: Høje adgangsbarrierer, lave indirekte/overhead omkostninger, kontraktkunder eller måske endda “garanterede” kunder. Der er også andre brancher, der får en højere værdiansættelse, selv uden ovenstående, såsom brancher, der er relateret til turisme og softwareindustrien.

I en finansiel nøgletalsanalyse, analyseres nøgletallene for at vurdere virksomhedens økonomiske sundhed og fremtidige potentiale. Dette skal ikke forveksles med en simpel kreditvurdering, som primært bruges til ansøgning om lån. Hvis virksomheden vurderes til at have et potentiale ud over det sædvanlige, falder “overskuddet” i denne kategori. Før et potentiale kan blive til faktiske tal på papiret, som led i en virksomhedsvurdering, kræves mere end kun en vision. Det kunne eksempelvis være ekstraordinært store salgsordrer, hensigtserklæringer, en hovedkonkurrent i konkurs, eller måske en for nylig øget fortjeneste. Det er alle årsager, som kan retfærdiggøre et højere potentiale for en virksomhed end gennemsnittet, og dermed muligt at justere værdien højere op med denne værdiansættelsesmetode. Vores værdiansættelse anvender multipler konservativt, for derefter at hæve den immaterielle værdi, hvis det skulle vise sig at et ekstraordinært potentiale dukker op.

Ved værdiansættelse efter ROI-metoden, er nøgleelementet selve lønsomheden, hvilket også uden tvivl er meget relevant. De materielle aktiver tages bare ikke i betragtning med denne metode, og det må ses som en ulempe. PE-værdien (pris/indtjening) er et begreb, der hovedsageligt bruges inden for børsnoterede virksomheder. Når der er tale om private virksomheder, er det derfor nødvendigt at bruge andre udtryk og værdier. En værdiansættelse baseret på multipler har en tendens til ikke at afspejle virksomhedens reelle værdi særlig godt, fordi der ikke tages hensyn til selve aktivernes faktiske værdi. Et selskab med mange værdifulde aktiver modtager muligvis en for lav værdiansættelse, når aktiverne ikke analyseres, og vurderingen alene baseres på lønsomheden. Det vil i mange situationer give en skæv vurdering af værdien. Materielle aktiver er normalvis noget lettere at sælge, mens de immaterielle aktiver hovedsageligt værdiansættes efter et forventet potentiale og fremtidigt afkast. Det er derfor at ROI- og DCF-metoderne for det meste benyttes af eksterne investorer, da deres primære interesse er, hvor stort et afkast investeringen kan generere.

Ved værdiansættelse efter aktivmetoden eller likvidationsvurderingsmetoden tages der ikke hensyn til lønsomheden eller overskuddet. Risikoen ved disse metoder er, at værdiansættelsen kan blive lavere end ved de andre metoder. Aktivmetoden er derfor mest almindelig til vurdering af mindre virksomheder. Den potentielle nye ejer af en lille virksomhed er sandsynligvis mest interesseret i, hvor meget de materielle aktiver, der jo kan let kan sælges, er værd.

Ved værdiansættelse efter markedsmetoden er der en reel risiko for, at værdiansættelsen ikke bliver objektiv, da den ikke tager hensyn til aktiverne eller lønsomheden. Markedsmetoden er uden tvivl den bedste værdiansættelsesmetode, hvis det er muligt at indhente fuldstændige oplysninger om lignende salg af virksomheder, og at disse oplysninger er offentligt tilgængelige for alle og enhver i branchen. Men ved næsten alle virksomhedssalg er det desværre bare ikke tilfældet. Salgsannoncer for virksomheder, der eksempelvis ikke nævner om ejendomme er købt eller lejet, eller ikke nævner rentabiliteten, kan ikke bruges til noget. Markedsmetoden kan derfor kun bruges når alle oplysninger er frit tilgængelige, da sammenligningsgrundlaget ellers ikke bliver gennemsigtigt.
En værdiansættelse baseret på de finansielle nøgletal kan faktisk defineres som objektiv, da den tager hensyn til både lønsomhed og aktiver – og objektivitet er sjældent negativt, da tal ikke lyver. En finansiel nøgletalsanalyse tager imidlertid bare ikke hensyn til den pågældende branche, som virksomheden opererer i (i modsætning til markedsmetoden). Denne værdiansættelsesmetode mangler derfor en god portion relevant subjektivitet fra en uvildig vurderingsmand med den kvalificerede erfaring.

Det er vores opfattelse, at en korrekt virksomhedsvurdering har behov for at alle perspektiverne fra ovennævnte værdiansættelsesmetoder inddrages. Uden alle elementerne, vil værdiansættelsen af virksomheden ikke være korrekt. Alle værdiansættelsesmetoder har til formål at finde frem til virksomhedens værdi, når der skal ske et ejerskifte. Forskellen er bare, hvilket perspektiv der bør benyttes til at analysere virksomhedens værdi. Vi kombinerer de forskellige værdiansættelsesmetoder for at afbalancere forskellene indbyrdes i mellem og dermed leverer vi en samlet virksomhedsvurdering, der er så pålidelig og præcis som muligt. En kvalificeret virksomhedsvurdering skal inddrage flere perspektiver for at kunne nå frem til den korrekte værdiansættelse af virksomheden.

”Fair market value” eller på dansk; den faktiske markedsværdi, er et udtryk for den værdi, som to parter, der begge er lige villige og motiverede til at gennemføre en handel, er villige til at gennemføre handlen til af pris. Begrebet skal ses i kontrast til de situationer, hvor en af ​​parterne f.eks. befinder sig i en krisesituation og har brug for at handle hurtigt – måske på grund af manglende likviditet. Fair market value kan også ses i kontrast til den situation, hvor den ene part kun “tester vandene”, uden nogen faktisk intention om at handle. Hvis dette er gældende for det tilfælde, som værdiansættelsen bruges i, har de parter, der er involveret i handlen, mulighed for at forhandle til deres fordel. Det er oftest den sælgende part, der enten er nødlidende eller umotiveret, for at gennemføre en virksomhedshandel. Nedenfor er fire eksempler på, hvad en nødlidende sælger, en nødlidende køber, en umotiveret sælger og umotiveret køber typisk kan kendes på.

Nødlidende sælger: Lav pris, nogle gange i kombination med at sælgeren er åben om den nødlidende situation og motivationen bag, hvorfor et hurtigt salg ønskes.

Umotiveret sælger: En sælger, der kun tester vandene for at få et overblik over de muligheder der er på markedet. Kan genkendes ved deres høje salgspris og ofte utilstrækkelige beskrivelse af virksomheden som de ønsker at sælge.

Nødlidende køber: Købere er typisk aldrig nødlidende undtagen under følgende omstændigheder: Når køberen faktisk allerede er virksomhedsejer, men af ​​en eller anden grund ikke kan beholde sin nuværende eller tidligere virksomhed eller lokaler.

Umotiveret køber: Købere, der er umotiverede, kaldes for tiden “bottom feeders”. De genkendes ved, at de afgiver et stort antal lave tilbud uden særlig opmærksomhed på hvert enkelt tilbud.

Fair value er ikke det samme som fair market value. Fair value defineres af hver stat og er derfor forskellig. I USA er alle vores kontorer påvirket af dette (New York, Californien og Florida). Vores værdiansættelser kommer altid med både en fair value og en fair market value. Fair value anvendes typisk ved ægteskabelige opløsninger eller når en forretningspartner skal købes ud på grund af en tvist. Inden for fair value kan man typisk ikke anvende rabat på grund af manglende omsættelighed, nøgleperson-rabat eller minoritetsbesiddelses-rabat.